Controlli sugli immobili non censiti e richieste europee: perché il catasto torna al centro del dibattito.
Con l’approvazione del Documento programmatico di finanza pubblica del 2 ottobre 2025, il tema della riforma del catasto è tornato centrale. Il Governo ha certificato i primi risultati sui controlli agli immobili non censiti e sugli edifici oggetto di lavori finanziati con fondi pubblici, dal superbonus agli interventi strutturali. Parallelamente, l’Unione europea continua a sollecitare l’Italia affinché aggiorni le rendite catastali, giudicate ormai distanti dai valori reali di mercato.
Immobili fantasma e verifiche sui lavori legati al superbonus
Nel corso del 2025 è stata completata la ricognizione di circa il 65% del territorio nazionale, con l’obiettivo di individuare i cosiddetti immobili fantasma, cioè fabbricati esistenti ma mai registrati al catasto. L’attività si è basata sulla sovrapposizione tra le ortofoto fornite dall’Agea e la cartografia catastale. Grazie a questa metodologia sono emersi casi di edifici sconosciuti al fisco, con l’attribuzione di una rendita presunta utile a contrastare l’evasione.
In parallelo, sono stati avviati i controlli sugli immobili che hanno beneficiato del superbonus, ma che non risultavano ancora riclassificati. Il Governo ha reso noto che sono state inviate circa 3.000 lettere di compliance ai contribuenti, per allineare i dati catastali con le modifiche strutturali ed energetiche apportate. Di queste, oltre 1.800 hanno già portato a una chiusura delle verifiche preliminari.
La campagna di accertamento si è concentrata sugli immobili iscritti in catasto ma privi di rendita. Il fine è quello di garantire che ogni unità immobiliare sia correttamente censita e valutata, così da evitare squilibri fiscali tra contribuenti. Un passaggio delicato, che mostra come il catasto non sia solo un archivio tecnico, ma un pilastro per la giustizia tributaria.
Le pressioni dell’Unione europea e lo scenario della manovra
Oltre alle operazioni di controllo, la Manovra 2026 dovrà affrontare un tema più ampio: la riforma delle rendite catastali. L’Unione europea da anni sollecita l’Italia ad aggiornare i valori ufficiali degli immobili, ritenuti troppo lontani da quelli reali di mercato. La richiesta si inserisce tra le raccomandazioni per rendere il sistema fiscale più equo ed efficiente, contrastando l’evasione e riducendo il peso sulle buste paga.
Il Documento di finanza pubblica conferma che la questione sarà parte del dibattito politico dei prossimi mesi. L’allineamento delle rendite comporterebbe effetti significativi non solo per le imposte sugli immobili, ma anche per calcoli collegati come l’ISEE, le successioni e i tributi locali.
Il Governo, per ora, ha rimesso il tema sul tavolo senza entrare nel dettaglio delle modalità. Restano da chiarire i tempi e l’eventuale gradualità degli interventi, anche per evitare impatti immediati sulle famiglie e sul mercato immobiliare. Quel che è certo è che l’Europa considera la riforma non più rinviabile e che la prossima legge di bilancio sarà il banco di prova.